Что такое ипотека

Редактор: Nina Aristova
• Обновлено

Что такое ипотечный кредит, как он работает и в чем его отличие от потребительского – читайте в нашем материале

Что такое ипотека                                 

Ипотека (mortgage) – это один из видов кредита, который позволяет заемщикам приобретать недвижимость. Потенциальный клиент приходит в банк, чтобы взять деньги под процент для покупки. В материале мы собрали информацию о том, что такое ипотека, как она работает и чем отличается от потребительского кредита.

Содержание

Что такое ипотека 

Ипотека – это один из видов обеспеченного целевого кредита на долгий срок (до 30 лет). Ипотечный кредит выдается для приобретения недвижимости (квартиры, земельного участка, парковочного места, здания для коммерческой деятельности и прочее), как правило, под залог объекта покупки. Это означает, что купленная недвижимость находится под обременением банка до окончания выплат, то есть банк имеет право наложить арест на имущество клиента в случае несоблюдения срока погашения долга. 

Также по соглашению с банком можно оформить в залог другую имеющуюся недвижимость.

Объект и условия для ипотечного кредита нужно уточнять у банка, а также внимательно изучить законы страны, где вы планируете его оформить.

Как работает ипотека 

Когда мы говорим об ипотеке, кредитором выступает банк, а заемщиком – покупатель имущества. 

Чтобы узнать, как работает и платится ипотека, необходимо изучить условия банков, которые самостоятельно их устанавливают. В частности, стоит тщательно изучить предложения банков по ипотечной ставке.

Как и кредит, деньги для ипотеки выделяются банком под процент. Кроме того, кредитор, как правило, требует внести первоначальный взнос – это аванс, который зависит от стоимости имущества и обычно варьируется в пределах 10-30%. Например, банк предлагает оплатить 20% жилья самостоятельно, а остальные 80% – с помощью ипотеки.

Способы оплаты ипотеки

Когда вы берете ипотеку, банк требует оплатить ее следующими способами: выплачивать основную сумму (тело долга) и сумму процента, под который получен кредит. Как правило, платежи нужно вносить ежемесячно. Существует два способа оплаты ипотеки: 

  • Дифференциальные платежи – это способ оплаты ипотеки, который уменьшается с каждым месяцем. Получается, что первые платежи по кредиту значительно превышают последние. Во время оплаты по дифференциальной схеме основная сумма не меняется, в то время как процент уменьшается с каждым месяцем. За счет этого сумма платежа не бывает одинаковой. 

  • Аннуитетные платежи – это способ оплаты ипотеки, который состоит из одинаковых платежей. Если в случае с дифференциальной схемой сначала оплачивается процент, то в данной – основной долг. Аннуитетные платежи более доступные, потому что порог для входа меньше. 

Дифференциальные платежи выгоднее аннуитетных. Сначала заемщик погашает задолженность по процентам, а только потом – по основному платежу. Получается, что переплачивать банку придется меньше. Только получить ипотеку с дифференциальными платежами сложнее, чем с аннуитетными. Банк предъявляет высокие требования к потенциальным клиентам, потому что в первые месяцы придется вносить большие суммы. 

Обычно финансовые организации самостоятельно решают, каким способом будет оплачиваться ипотека. Однако некоторые из них дают это право клиентам. Банк указывает способ оплаты в договоре, поэтому его необходимо внимательно изучать.  

Таким образом, дифференциальные и аннуитетные платежи различаются по: 

  • Способу оплаты кредита;

  • Погашению процента;

  • Переплате банку – то есть итоговой сумме.

Как начисляются проценты по ипотеке

Проценты обычно рассчитываются двумя способами: 

  • По фиксированной процентной ставке;  

  • По регулируемой процентной ставке (переменной)

Ипотека с фиксированной ставкой означает, что процент, который платит заемщик, заморожен на весь срок кредита. В этом случае кредит не зависит от решений Центрального банка по изменению ключевой ставки. Таким образом, заемщики не столкнутся с внезапным ростом своих ежемесячных выплат. И напротив, они могут остаться с соглашением, в котором процентные ставки выше, чем на рынке. 

У ипотеки с регулируемой (переменной) ставкой процент растет и падает в соответствии с изменениями ключевой. Такие выплаты могут стать довольно непредсказуемыми в долгосрочной перспективе. В этом случае заемщикам важно учитывать потенциальный рост процентных ставок, когда речь идет об ипотеке.

Процентную ставку можно снизить, но для этого необходимо обосновать банку причину. Например, потеря работы или инфляция. В этом случае банк дает согласие на ипотечные каникулы, которые позволят уменьшить процентную ставку или поставить платежи на паузу. 

Если банк отказал предоставить ипотечные каникулы, можно воспользоваться рефинансированием. Клиент может занять деньги у другого банка, чтобы погасить текущий долг, а после рассчитываться уже с ним в соответствии с новым договором. Однако здесь стоит учесть, что данная процедура требует дополнительных финансовых затрат (переоценка объекта недвижимости, страховка и т.п.) и может оказаться невыгодной, если текущая ставка не превышает ставку рефинансирования больше чем на 1,5 процентных пункта, а сумма остатка долга перед банком невысока.

Как рассчитать ипотеку 

Обычно банк предлагает калькулятор для подсчета ипотеки на своем сайте. Туда можно внести данные о стоимости недвижимости, процентной ставки, срок кредита. После чего банк предложит свои условия. 

Помимо владения необходимой суммой первоначального взноса, в первую очередь нужно убедиться, сможете ли вы выплачивать ипотеку каждый месяц. Обычно специалисты рекомендуют, чтобы эти выплаты не превышали 40% от общей суммы доходов. 

Что такое ипотечное страхование 

Также нужно учитывать риски: потеря работы, инфляция или другое бедствие. Правда, сам банк потребует от вас минимизировать их. Часто обязательное условие для получения кредита – ипотечное страхование. Например, можно застраховать свое жилье от пожара, жизнь и здоровье –  от опасной болезни и потери работоспособности, право владения недвижимостью – от мошенников. Надо учесть, что страховку объекта недвижимости и жизни заемщика придется выплачивать ежегодно до тех пор, пока сам объект находится в залоге у банка. В противном случае банк может в одностороннем порядке менять условия соглашения, например, повысить процентную ставку, если такой пункт имеется в ипотечном договоре. 

Ипотечное страхование делает сделку безопасной для всех участников. Например, если в квартире произошел пожар, банк может потребовать досрочной выплаты всей суммы ипотеки, поскольку у него не будет гарантий, что он получит назад свои деньги, в связи с утратой залогового имущества. В этом случае страховка компенсирует эти расходы. 

Что можно делать с ипотечной квартирой 

Пока вы не выплатили весь долг по кредиту, недвижимость остается под залогом у банка. Получается, что некоторые действия придется согласовывать с ним. Вы можете выполнять следующие действия самостоятельно:

  • Ремонт. Ремонтные работы согласовывать с банком не требуется, если речь не идет о серьезных перепланировках.

  • Регистрация членов семьи. Например, детей или супругов. Некоторые банки прописывают в договоре условия для регистрации членов семьи и ближайших родственников. 

  • Сдача квартиры в аренду. Однако стоит внимательно изучить договор ипотеки. Некоторые банки требуют уведомлять их, если вы решили сдать свою квартиру. Если не выполнить это условие, последуют санкции.

  • Передача по наследству. Если долг по ипотеке еще остался, то он переходит наследнику вместе с правом на собственность.

Вот так выглядит список действий, которые возможны только с согласия банка: 

  • Перепланировка. Например, если хотите объединить кухню и гостиную.

  • Продажа квартиры. Провести эту процедуру можно только с согласия банка тремя способами: досрочно погасить весь долг перед сделкой, передать покупателю недвижимость вместе с ипотекой или закрыть все платежи во время сделки. В последнем случае банк получает задаток.

FAQ

Это кредит, который выдает банк для покупки недвижимости. Погашение состоит из двух частей: основного долга (тело кредита) и процента, под который банк занял деньги.

Ипотека – это вид целевого кредита, который выдается только для покупки недвижимого имущества. В качества залога чаще всего выступает сам объект недвижимости. Потребительский кредит можно тратить по желанию. Обычно ипотеку выдают на срок погашения до 30 лет, в то время как кредит рассчитан примерно на 5 лет.

Да, но только с согласия банка. Например, можно передать недвижимость вместе с долгом, тогда ипотека фактически переходит к новому владельцу. Если закрыть ипотеку досрочно до сделки, то согласие от банка не нужно.

Читать далее:

Материалы, представленные на этом веб-сайте, предназначены только для информационных целей, не являются инвестиционным исследованием и не должны рассматриваться в качестве инвестиционного совета. Любое мнение, которое может быть представлено на этой странице, является субъективной точкой зрения на объект сообщения автора материала, не является рекомендацией ООО «Карренси Ком Бел» или его партнёров. Мы не делаем никаких заявлений и не даем никаких гарантий относительно точности или полноты информации, представленной на этой странице. Полагаясь на информацию на этой странице, вы признаете, что действуете осознанно и самостоятельно и принимаете соответствующий риск.
iPhone Image
Торгуйте токенизированными акциями, индексами, товарами и валютами с использованием криптовалют и фиата
iMac Image
Торгуйте токенизированными акциями, индексами, товарами и валютами с использованием криптовалют и фиата
iMac Image